Action en responsabilité délictuelle par le propriétaire d’un logement contre l’occupant

Par un arrêt en date du 20 décembre 2018, la 3e chambre civile de la Cour de cassation a jugé  que l’action en responsabilité délictuelle engagée par le propriétaire d’un logement contre un occupant avec lequel il n’est pas contractuellement lié ne supposait pas la mise en cause du locataire.

Dans les faits, un propriétaire a donné à bail une maison d’habitation à une société qui l’a mise à la disposition d’un salarié. Le logement a toutefois subi des dégradations et, après la résiliation du bail, le propriétaire a assigné un ayant droit de la société en réparation de son préjudice. L’occupant a été appelé en garantie.

En première instance, les juges avaient décidé de mettre le locataire hors de cause, étant donné que les dégradations n’étaient pas intervenues pendant sa période de location. C’est donc le tiers occupant qui avait été condamné sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

L’arrêt d’appel avait quant à lui déclaré irrecevable la demande contre le salarié au motif que l’action du bailleur ne pouvait, dans une même instance, reposer à la fois sur la responsabilité contractuelle du locataire et la responsabilité délictuelle de l’occupant. Les obligations d’entretien ou de réparation d’un contrat de location ne pèsent en effet que sur le locataire et ne peuvent être appréciées dans un autre cadre que celui du contrat de bail.

La Cour de cassation est venue casser cet arrêt en rappelant que « la recevabilité de l’action en responsabilité délictuelle formée par le propriétaire d’un logement contre un occupant auquel il n’est pas contractuellement lié n’est pas subordonnée à la mise en cause du locataire ».

En droit, lorsqu’un locataire met à la disposition d’un tiers le bien qu’il prend en location, il reste tenu de ses obligations locatives et doit ainsi répondre des éventuelles dégradations survenues.

Une action directe du propriétaire contre l’occupant est néanmoins possible sur le fondement de la responsabilité délictuelle, indépendamment de toute mise en cause de son cocontractant.

Le bailleur dispose donc de deux actions distinctes et indépendantes, aux fondements différents. Les fautes reprochées sont alors différentes et doivent être appréciées de manière autonome, l’une au regard du contrat et l’autre non.

La jurisprudence admet qu’un tiers au contrat puisse se prévaloir d’un manquement contractuel, et ce, sur le fondement délictuel. Néanmoins, en l’espèce, c’est bien une partie à un contrat qui souhaite agir contre un tiers et il semble fort que la solution ne puisse être transposée dans ce cas.

Cette solution semble parfaitement logique au regard du principe de l’effet relatif des contrats posé par l’article 1199 du Code civil qui dispose que « Le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties ». Il précise également que « les tiers ne peuvent ni demander l'exécution du contrat ni se voir contraints de l'exécuter ».

Le bailleur se doit donc d’établir une faute délictuelle mais peut tout à fait l’apprécier indépendamment de celle du locataire.

Cass. Civ. 3e, 20 déc. 2018, n°17-31.461