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Nullité du congé fondé sur l'âge du preneur et justifiction par le bailleur de l'emploi des biens qui sont objet du bail

Le 10 avril 2018

Aucune disposition n'impose au bailleur de justifier, à peine de nullité du congé fondé sur l'âge du preneur, de l'emploi des biens qui en sont l'objet

Dans cette affaire en date du 22 mars 2018, la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation a été amenée à se prononcer sur une problématique de Droit rural.

En effet, il s'agissait en l'espèce d'un couple qui a pris à bail des parcelles agricoles appartenant à une femme (la bailleresse). Le couple les a mises à la disposition d'un groupement agricole. Puis le couple a demandé l'autorisation de céder le bail à leur fils. Ensuite, la bailleresse leur a délivré un congé pour cause d'âge.

C'est dans ces conditions que le couple a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux aux fins d'autorisation de cession du bail. La bailleresse, quant à elle, a sollicité reconventionnellement la validation du congé.

Le couple faisait grief aux juges d'Appel de rejeter leur demande.

La Cour de cassation rejette le pourvoi du couple, car selon la Haute Cour, la cession du bail rural ne peut bénéficier qu'au preneur qui a satisfait à toutes les obligations légales ou conventionnelles résultant de son bail.

En l'espèce, l'épouse était restée preneur en place après le départ à la retraite de son époux.

Pour la Cour de cassation qui reprend la solution des juges d'Appel, l'autorisation de cession de bail devait être refusée, car l'épouse disposait d'un domicile dont l'éloignement n'était pas compatible avec une participation effective et permanente à la mise en valeur des terres et assurait des fonctions limitées de gestion ou de direction du groupement.

Ce sont donc les critères de la participation effective et permanente à la mise en valeur des terres, et celui de l'ampleur des fonctions de gestion ou de direction du groupement qui sont retenus par la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation, en ce qui concerne la cession de bail.

Par ailleurs, il a été question de répondre au pourvoi incident concernant l'application de l'article L.411-64 du Code rural et de la pêche maritime.

Il ressort de ce texte que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail au preneur ayant atteint l'âge de la retraite et que le congé doit, à peine de nullité, informer celui-ci de la possibilité de céder le bail à son conjoint ou à son descendant.

La Cour d'Appel s'était fondée sur le constat selon lequel le congé ne donne aucune précision sur l'usage que la bailleresse entend faire des terres dont l'éviction est poursuivie alors qu'elle a également dépassé l'âge de la retraite en matière agricole ;

Sur ce point, le raisonnement de la Cour d'Appel, qui avait procédé à l'annulation du congé, est censuré par la Cour de cassation.

En effet, la Haute Cour affirme qu'aucune disposition n'impose au bailleur de justifier, à peine de nullité du congé fondé sur l'âge du preneur, de l'emploi des biens qui en sont l'objet.

C'est donc au visa de l'article L.411-64 du Code rural et de la pêche maritime que la Cour de cassation casse et annule l'arrêt de la Cour d'Appel qui avait procédé à l'annulation du congé.

Pour la Cour de cassation, les juges d'Appel ont opéré une fausse application du texte pré-cité.

Cette solution est intéressante à retenir dans le sens où la solution retenue par la Cour de cassation est protectrice de la situation du bailleur.

En effet, via l'application de l'article L.411-64 du Code rural et de la pêche maritime, la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation affirme une certaine liberté au profit du bailleur, puisque ce dernier n'a pas d'obligation de justifier, sans risquer la nullité du congé fondé sur l'âge du preneur, de l'emploi des biens qui en sont l'objet.

Cass.; Civ.3ème, 22 mars 2018, n°16-20779

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