Avocat Baux commerciaux - Paris 16, Amiens

Le cabinet d'avocats Dalmas-Prévost à Paris 16 et Amiens préserve vos intérêts lors de litiges liés aux baux commerciaux.

Les dispositions du décret n°53-960 du 30 septembre 1953 ont été placées dans le code de commerce (articles L 145-1 à L 145-60) par l'ordonnance n°2000-912 du 18 décembre 2000.
   Le statut des baux commerciaux est protecteur du preneur, et le décret du 30 septembre 1953 a notamment pour but de pérenniser les exploitations commerciales en conférant au preneur un véritable droit au maintien dans les lieux et à défaut de renouvellement de son bail, le versement par le bailleur d'une indemnité d'éviction.

C'est ainsi que certaines dispositions sont impératives (c'est à dire que les parties ne peuvent y échapper), comme la durée du bail, le plafonnement du loyer, les formes du congé. La compétence juridictionnelle est le Tribunal de Grande Instance (la représentation par le ministère d'avocat y est obligatoire).

Le bail commercial

Un bail est commercial dans la mesure où il sert à l'exploitation d'un fonds de commerce, qui appartient, soit à un commerçant, soit à un industriel immatriculé au Registre de Commerce et des Sociétés, soit à un chef d'entreprise immatriculé au répertoire des métiers. Ces dispositions sont également applicables aux ateliers d'artistes et aux coopératives.

Durée du bail

La durée du bail commercial ne peut être inférieure à 9 ans.
Le bail ne prend pas fin à l'expiration de la période de 9 ans, sans congé, notifié par exploit d'huissier au moins six mois à l'avance.

Le droit au renouvellement du bail

C'est un droit qui appartient exclusivement au locataire du fonds exploité. Cette disposition a été mise en place pour lutter contre la précarisation des fonds de commerce.

Le fonds de commerce doit avoir fait l'objet d'une exploitation effective pendant les trois années qui ont précédé la date d'expiration du bail ou de sa reconduction, cette dernière date étant soit la date pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

Les baux commerciaux ne cessent à la demande du preneur que par l'effet d'un congé donné pour le dernier jour du trimestre et au moins six mois à l'avance

Le refus de renouvellement

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, à condition qu'il verse au locataire une indemnité dite d'éviction, égale au préjudice subi par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée, suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Le loyer

Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

  • les caractéristiques du local considéré
  • la destination des lieux
  • les obligations respectives des parties
  • les facteurs locaux de commercialité
  • les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Le loyer d'origine est libre, et fixé en fonction des éléments précités avec clause d'indexation.

La clause résolutoire

La clause résolutoire permet une résiliation automatique du bail en cas d'infraction aux clauses du bail ayant duré au moins un mois.

Le bailleur doit au préalable mettre en demeure, par un commandement visant l'infraction et la clause résolutoire, au préalable le preneur d'avoir à cesser l'infraction. La résiliation ne peut viser que ce qui est stipulé au bail : défaut de paiement de loyer et charges ou encore la sous location sans autorisation. Le bailleur doit toutefois saisir le tribunal pour faire constater la validité de la clause résolutoire et ensuite envoyer un commandement de quitter les lieux permettant l'expulsion.

Vos avocats du cabinet Dalmas-Prévost à Paris 16 et Amiens font valoir vos droits lors de contentieux des baux commerciaux.

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